美国房地产市场 第二波海啸来袭

美国房市即将在今年掀起第二波违约潮，这次还不出贷款的不是低收入次级房贷户，而是原本被认定信用稳当的中高收入群。

编撰标淮普尔／凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒（Robert Shiller）与凯斯（Karl Case）说，去年就已愈来愈多优质房贷（prime）的房贷户还不出钱，而即便今年的经济复甦前景乐观，这种趋势仍将继续扩大。

在耶鲁大学担任教授的席勒说：「房屋取消赎回权与查封将继续发生，不只是次贷的房子，也包括优质房贷。这使得一大批房子现在虽然有屋主，却是潜在的馀屋，接下来两年将陆续进入市场。」

根据美国通货监理局（OCC）以及储蓄机构监理局（OTS）12月底的数据，缴款逾期60日以上的优质房贷，在第三季已经比前一年倍增至83.8万户。凯斯与席勒说，失业的屋主最终将放弃缴款，让查封房屋续增。

美国雇主近两年共裁员720万人，创大萧条以来最高纪录。根据彭博访调，美国今年全年的平均失业率预估将在10%以上，将是1948年开始调查失业率以来最高纪录，超越去年创下的26年高点9.3%。

卫斯理学院教授凯斯说：「裁员不分薪水高低，有钱人、低收入户与中产阶级都会遇上裁员，而这些人都可能会有房贷。」不过凯斯认为，这波优质房贷违约潮应不足以摧毁美国今年可能出现的房市复甦。

美国房贷银行协会（MBA）首席经济师布林曼指出，在查封法拍屋中，利率可调整型（ARM）优质房贷所占比率在去年倍增至10%；固定利率优质房贷所占比率也倍增至1.95%。值得注意的是，当基淮利率大幅下降，让调整型房贷的每月还款金也随之减少时，这种房贷的违约率却会同时大幅上扬。布林曼说，今年重设的调整型房贷还款金会大幅降低，但是借这种贷款的屋主通常就是很勉强去买房的人，所以照样还不出钱。
布林曼说，即便劳动市场改善，失业率下滑，对房市可能依旧没有帮助。他说：「就算工作开始重新增加好了，问题是工作会在哪裡？德州或奥克拉荷马州的新工作，对加州或罗德岛州的屋主一点帮助都没有。」